Les diagnostics collectifs en copropriété

Les diagnostics collectifs en copropriété : obligations réglementaires à connaître

Dans une copropriété, les diagnostics ne concernent pas uniquement chaque lot privatif : un certain nombre de documents collectifs doivent être réalisés, votés ou mis à disposition. Cet article se concentre sur les principaux : le Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) et le Diagnostic Technique Global (DTG) — et plus récemment le Diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs. Nous faisons le point sur qui est concerné, quand, et ce qu’il faut faire.

1. Qu’est-ce qu’un diagnostic collectif ?

DPE collectif :

Le DPE collectif est une évaluation de la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble (parties communes + parties privatives), et pas seulement d’un lot. Il indique la consommation d’énergie estimée, les émissions de gaz à effet de serre, une étiquette énergie/climat (classe A à G), et des recommandations de travaux.

Il diffère du DPE individuel (réalisé logement-par-logement). 

DTG (Diagnostic Technique Global) :

Le DTG est un document qui présente l’état général de l’immeuble en copropriété : structure, équipements communs, performance énergétique, travaux à prévoir, etc. Il vise à anticiper et planifier la conservation de l’immeuble.

Diagnostic structurel

Plus récemment, un diagnostic structurel devient obligatoire dans certaines zones pour des immeubles d’habitation collectifs afin de s’assurer de la stabilité, solidité du bâtiment.

2. Qui est concerné ?

Pour le DPE collectif

• Les immeubles d’habitation collective (copropriétés, monopropriétés) dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont concernés. 
• Le champ dépend du nombre de lots :
  
• Depuis 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots. 
• À partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots. 
• À partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins. 

• Dans les départements d’outre-mer, l’échéance est fixée au 1er janvier 2028. 

Pour le DTG

• Le DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation de plus de 10 ans. 
• Pour les copropriétés existantes, sa réalisation est en principe facultative, sauf décision de l’assemblée générale ou demande de l’autorité administrative en cas de désordre. 

Pour le diagnostic structurel

• Il concerne les bâtiments d’habitation collectifs situés dans des zones définies par la commune après délibération, et soumis à cette obligation selon le décret n° 2025-814 du 12 août 2025. 

3. Que doit contenir ces diagnostics ?

Contenu du DPE collectif

Le DPE collectif doit comporter :

• une description de l’état énergétique de l’immeuble (enveloppe, équipements, ventilation) ; 
• l’indication des quantités d’énergie consommées ou estimées, et des émissions de gaz à effet de serre ; 
• une étiquette énergie et une étiquette climat de A à G ; 
• une évaluation des conditions de ventilation/aération ; 
• des recommandations de travaux, et une estimation des coûts. 

Contenu du DTG

Le DTG doit comporter :

• analyse de l’état apparent des parties communes et équipements communs ; 
• état technique au regard des obligations légales et réglementaires de construction ; 
• diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ; 
• évaluation sommaire des coûts et liste des travaux nécessaires (conservation, sécurité, économie d’énergie) ; 

Contenu du diagnostic structurel

• Le rapport doit inclure documents relatifs à historique bâtiment, travaux antérieurs, plans, état des désordres, etc. 
• Inspection visuelle des parties accessibles ; préconisations éventuelles. 

4. Calendrier et validité

DPE collectif

• Validité : Le DPE collectif est valable 10 ans sauf si des travaux ou une nouvelle classe énergétique A, B ou C sont obtenus. 
• Calendrier : voir section « Qui est concerné ».

DTG

• Lors de mise en copropriété : obligation immédiate. 
• Pour immeubles déjà en copropriété : pas d’échéance unique obligatoire pour toutes, sauf situations particulières. 

Diagnostic structurel

• Le propriétaire ou syndic doit transmettre le rapport à la commune dans un délai prévu (par ex. 18 mois après notification de la délibération) selon les textes. 

5. Qui doit réaliser ces diagnostics et comment ?

• Le syndic de copropriété ou le propriétaire (si monopropriété) est responsable de lancer la démarche.
• Le diagnostiqueur doit être certifié, indépendant, et assuré. Exemple : pour le DPE collectif, le professionnel doit être indépendant par rapport au syndic, aux fournisseurs d’énergie, aux entreprises de travaux. 
• Le syndic doit faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la décision de réaliser le DPE collectif et le choix du prestataire. 

6. Enjeux et conséquences

• Ces diagnostics financent la transparence énergétique des immeubles, permettent d’anticiper les travaux et réduisent les risques d’immeubles mal entretenus ou énergivores.
• Même si certaines obligations ne comportent pas de sanctions directes pénales très lourdes, le non-respect peut conduire à des responsabilités pour le syndic ou le propriétaire (ex : en cas de préjudice). 
• Le DPE collectif apporte également une valeur ajoutée pour la vente ou la location d’un lot car il renseigne sur l’état futur de la copropriété.
• Le DTG aide à structurer un plan pluriannuel de travaux (PPT) et à mieux gérer les coûts à venir.
• Le diagnostic structurel vise à prévenir des risques lourds (structurels, sécurité) et peut devenir un élément de garantie ou d’alerte pour les copropriétaires.

7. Checklist pratique pour les copropriétés

• Vérifier la date de permis de construire (avant/en 2013) pour savoir si DPE collectif est déjà obligatoire.
• Inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée : (i) réalisation DPE collectif, (ii) choix du prestataire, (iii) éventuel vote PPT.
• Collecter les données techniques : plan de l’immeuble, historique des travaux, systèmes de chauffage/ventilation, factures énergétiques.
• Sélectionner un professionnel certifié et indépendant.
• Vérifier que le rapport est bien transmis aux copropriétaires et conservé dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Prévoir un budget ou un fond travaux en fonction des préconisations.
• Pour le diagnostic structurel : vérifier si la commune a délimité un périmètre et si l’immeuble est concerné, et respecter les délais de transmission.
• Anticiper la maintenance et les travaux pour ne pas être obligé d’agir en urgence et supporter des frais plus élevés.